买房前不看会哭:开发商的黑心招数

2012年11月06日 09:47   来源:国际商报   

  大家早知道灌业绩、拉房价的手法,这是之前不景气的时候,开发商为了求生存、从银行捞钱所想出来的妙招。找员工和人头高价买下自己的房子,等半年差不多卖到一半时,加上原本卖出的,公开财务报表都可以光明正大地说卖了8成,营造出大卖的假象,上市公司可以借由业绩拉抬股价。不怕查,金管会要查我还有合同给你看。这种手法,不景气的时候发明的,现在景气、房价都好,大家也都继续用。


    

    《黑心开发商的告白:买房前不看会哭的17堂课》 思危/著 现代出版社



    开发商的黑心招数

    那些分很多期出售的楼盘,前几期都是要卖给投资客的,你别当最后一只老鼠!况且,好投资不代表好住好保值,广告说最后一户抢购要快,都是骗人的啦!

    大家早知道灌业绩、拉房价的手法,这是之前不景气的时候,开发商为了求生存、从银行捞钱所想出来的妙招。找员工和人头高价买下自己的房子,等半年差不多卖到一半时,加上原本卖出的,公开财务报表都可以光明正大地说卖了8成,营造出大卖的假象,上市公司可以借由业绩拉抬股价。不怕查,金管会要查我还有合同给你看。这种手法,不景气的时候发明的,现在景气、房价都好,大家也都继续用。

    人头卖价一定高,底价7万元签约价就是9万元,可以给客户当证明看,也可以给银行看。贷款嘛,9万元的8成价就是7万元,把这些房子拿去贷款等于全额贷,开发商的本金跟获利马上全部落袋。接着,再把这些房屋放到中介市场去卖,只要高于7万就出手,买方看到有人买9万元的合约,想房价会差到哪儿去?就算成交每平方米75000元,我还是多赚5000元,而买方可能还会觉得很爽,买到便宜了。

    进阶版,一个案子只要有三期就可以玩(事实上,开发商无论如何也会想办法分三期,反正一期一栋就好了)。第一期户数不多、建材差、价格不高,开卖后没几天就开记者会宣布卖光,其实开发商手里保留一半,另一半找投资客买。那些投

    注:

    全称是中国台湾地区“金融监督管理委员会”,是管理中国台湾地区金融业与规划金融政策的权责机构。

    资客跟我们一起赚钱这么久了,打通电话就会捧场,当然我们也卖了一些给记者,布局。

    第二期当然继续风光开卖,价格调涨已成,这时,配合新闻的发布,所以第一期没买到的人,会在这时匆匆下单,第一期下饵,第二期的鱼儿才真的上钩。因为第二期户数还是不多,一个月内一定卖光。不过,我开始帮第一期的投资客转手介绍客户,让他们真的赚到一些钱。这时我第一期的保留户还是不卖,所以,投资客也赚到钱,我房价也垫高并且巩固了,就该准备推出第三期。

    第三期的地点最好,配了更好的建材,景观也棒,面对“计划公园”哦!房价自然再往上加一成,同样的,找第一期的投资客买,并且狂发广告,散户听到前两期大卖,加上新闻一直在报,抱着害怕买不到的心情就进场买了,表价开得很高,但只要高过第二期就成交。

    你会说,哪有这么笨的消费者?告诉你,就是有,一大堆,开发商只要说,我第三期的建材用的有多好、空间有多棒,不拿来投资就自己住,况且我们还继续在附近买地,以后房价只会更高,你看隔壁那个案子,开价比我们还高,建材也比我们差,他也是两天就卖光光(当然大家都一样的搞法),你买不买?年轻人早买单了。

    等等,开发商手上那批第一期的保留户呢?嘿,地点比较差、建材比较差,所以,房价一定比第三期便宜了,有些嫌贵又想买的人,就会想要。开发商用比原本第二期公开时高一成的价格放出去,但比第三期便宜一点点,一堆人就会抢着买,这也就是为什么第一期要保留下来的原因,因为更低的成本可以卖更高的价钱,比第二期更好赚啊!

    结论,第一期有一半多赚两成,第二期全部再多赚一成,第三期比第一期花多一点建材费,总结还是赚一成。可别看不起这一成啊,一个个案如果总销4亿元,这一成就是4000万元,还是净利呢!高房价嘛!你想想,板桥一平方米开价50000元,你要不要就买台北市的好了?南港一平方米60000元,大安区房价该怎么定?所以就有人继续喊,每平方米11万、16万元不过瘾,拿出上海有多贵来证明台北的便宜。管他民怨第一名,消费者总是又怨又买,你叫记者问问那些现在买房的人,他们在想啥?

    注:

    台北县现已升级为新北市,因此板桥自2011年起改称为新北市板桥区。

    南港和大安各为台北市的一个区。

    “是,房价贵,可是我需要买房结婚,而且家里给我头期款,我就买了,反正可以贷款,利息又低。”

    “是,房价贵,可是新闻说从去年到现在房价已经涨很多,

    有很多人在房地产赚到第一桶金,我再不买以后更买不起,况且我也想赚这个钱,看起来很好赚。”

    “是,房价贵,可是政府一定不会让房价跌太惨,他要选票嘛,现在的房价已经有支撑了,我这时候买房只是要自住,万一买贵就算了,反正我也不卖,没有亏。”

    懂了吧,再没钱你也要吃饭,饭再贵你还是要吃,顶多吃少一点、吃远一点,市中心房价已经每平方米十几万元了,我这里是郊区,才开五六十啊!你买不买呢?你真不买?有记者最近写年赚900万元的名主持人于美人也不敢买,可是她一年花几万元租屋啊,要是你,一定买,心想何必给房东赚那几万元。

    注:

    于美人,本名于耘婕,台北广播及电视节目主持人、名嘴、畅销书作家,是蝉联多年的“最受欢迎广播主持人”。

    广告就是要骗你来买房的,“某某台北”永远不在台北,“到敦南只要九百秒”那一定是半夜三点一路绿灯才可能办得到,广告情境就是塑造美梦的手段,不是真实的每天会发生的事。

    2009年有一本畅销书,叫“FBI教你读心术”,好炫,FBI呢,该不会是用电话簿加榔头这招吧。想学读心术不用舍近求远,还跑去FBI学,到你家附近找几个工地看看房子,不花一分钱,黑心开发商教你的读心术,肯定比FBI还高超。

    什么?你说万一读心术没学到,去逛一逛就被拐刷卡下单买了房子怎么办?乖,看完下面几篇再去看屋也不迟,先帮你打个预防针。

    有空大家研究一下广告,其实房地产跟日剧的“野猪妹”一样,都是需要包装的,因此广告对于地产销售而言,就是一门掌握消费者心理的必修功课。例如说很早前,开发商说汐止是“忠孝东路转个弯”,曾经被大家骂臭头说黑心,但当年也因为这句话,把远在天边、居住环境不太好的汐止,变成台北东区的首购天堂,想想,忠孝东路转个弯还真的到得了汐止,不堵车、没有红灯(你想有可能吗?),10分钟从SOGO回到家,真是美妙,这就是广告行销的把戏。

    注:

    美国联邦调查局,英文全称FederalBureauofInvestigation,英文缩写FBI。是美国司法部的主要调查机构。

    ?日剧《野猪大改造》里的女主角,原本个性阴沉,总是被欺负,被同学们称为“野猪”,后来被男主角改造成大受欢迎的美女。

    汐止市是台北县下辖的一个次级行政区,位于台北盆地外缘东南隅。

    太平洋百货,位于台北市最精华的东区商圈。

    还有还有例子多得不胜枚举所谓“敦南商圈九百秒”的新店。“九百秒”的时间,抽一支烟的时间也就到了,你想想,“九百秒”感觉上很短,不过,换算一下也要15分钟,真要这样算,不堵车飙个15分钟也可以到林口啊!不过,写“九百秒”,感觉就近多了。果然,新店环河一带就算生活不够方便,因为这九百秒,也生了一堆大型造镇案,例如赫赫有名的“天阔”、“希望之河”、“汤泉”。

    “文华苑每平方米12万元,我们这里车程十分钟只要半价!”或是“大安区每平方米5万元,中正区每平方米4.5万元,新店每平方米3万元,我们这里只要2万元”,用夸张的比价效应告诉你,我的房子最便宜其实根本怎么算都是贵!

    翻翻报纸,尤其是那份全彩又分量惊人的“水果日报”(《苹果日报》的谑称),从头到尾都是满满的地产广告,可别被广告里那神奇的话术给诓了。让我告诉你广告用语背后的“正解”吧:“无敌海景”是生活很不方便;“捷运生活圈”到地铁要开车或骑车,走路会很累;“某某台北”一定不在台北,而是在郊区,比如基隆或石碇。

    注:

    文华苑是台北最顶级的豪宅,被苏富比拍卖公司列为全球十大特色豪宅之一。

    台版原文为“捷运”,台湾地区对快捷交通方式的简称,可代指地铁、轻轨等各种城市快速交通方式。

    下次,你看到广告上有一大堆公共设施,一定要再看一下,广告角落是不是写着“仅供参考”、“示意图”、“业绩展示”?告诉你,十个有九个是假的,超大明亮的落地窗健身房一定是国外图片,你家最后一定是小小间、四台跑步机、阳光透不进来的那种。游泳池?别以为照片看起来像巴厘岛就相信,摄影技巧啦,透过花花草草以及角度,就可以搞成很华丽。预售更好搞,贴张五星级饭店照片就成,等到给你交屋,就只有浅浅的戏水池可用,站在里头水只到肚子高。

    有了美美的照片,接下来只要填入关键字就好,比如“五铁共构”、“亚洲金融大计划”、“世界级帝王安全城堡”,可别小看关键字的神奇魔力,越是恶心夸张的字眼,加上那些永远晚十年的公共设施,就会让你觉得现在非买不可。

    最妙的是,明明是匪夷所思的行销话术,偏偏大家都相信:“感谢!一天完销!紧急加开第二期”、“吉时开工,最后一户地主保留”、“建筑全奖最高荣誉”。

    第一句,看也知道是套好的招数,本来就是一个案子,开发商应是切成两三期来操作(上一篇告诉你如何炒房价的技法还没忘吧),写的好像是真的紧急推出;第二句,就是快结束销售了,赶快促销一下,不过,才不是地主保留,是开发商卖剩;第三句,哈,拿一个奖大约3万元的费用,写写报告就有了,而且,办奖的主办单位希望大家来参加,附送参加者去内地玩,3万元买一个奖杯还送旅游,多划算。

    有时想想,房产中介业也是厉害,找个美女哭一哭,说啥分手快乐单身女性要自强,就可以吸引女孩去买间套房,却连衣橱都不够放;要不然,找个貌似忠良的男演员,苦哈哈啃面包地等你回来,吸引你去找他买房子这些都没提到产品呢,连房子都不用介绍,你就飞奔过去买它,真是高明。

    我经常告诉企划人员,转个弯、体验一下生活,就是行销方法。曾经有个个案“花鹿米”,利用网络行销就很高明,简单地说,派出网络部队用力在各大网站讨论,尤其是“智邦”,不说自己有多好,只是在那儿讨论来讨论去,有时讲讲缺点,有时说说产品的好,很平常的一个讨论,持续一个月,一堆网友杀过去,就卖光了!

    讲破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦,都没用,情境最重要,只要有情境,深坑也交通便利,新庄就是台北市中心,黑心开发商的房屋就是你心中第一豪宅,非买不可,错过遗憾。

    相关链接

    2010年5月,台北县永和有一个社区因为住户有明星被媒体炒得沸沸扬扬,不但上报,电视新闻更是整点就报:“银河水都”社区,不但名字取得美,傅天颖、韩瑜这些明星都是住户。然而,这里的住户抗议说,开发商在预售时明明有说社区大楼前只会做一片美美的花圃,如今却出尔反尔要在这块不大的畸零地上盖十三层大楼,因此气得集体举牌子抗议。

    赏心悦目的花圃空地变成杵在家门口的大楼,如果你是住户,你说气不气?只能提醒你,开发商答应的事,都要请他们白纸黑字写下来。

    注:

    深坑、新庄各是新北市的一个区,二者距台北市中心车程在30分钟以上。

(责任编辑:石兰)

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